刘天永：企业销售不动产的纳税筹划--财税律师网

刘天永：企业销售不动产的纳税筹划

来源：作者：日期：07-09-12

　　企业作为独立的经济实体，依法纳税是其应尽的义务，而企业经营的目标是追求效益的最大化。企业在完整、准确地理解和执行税收法规的同时，在政策允许的情况下，争取获得纳税方面的优惠待遇，既是明智之举，也是社会进步的体现，这就涉及到“税收筹划”问题。
　　在当前的经济生活中，企业涉及到不动产销售方面的经济行为较多。由于不动产销售一般金额较大，涉及的税种多、税负重，如何根据不动产销售的税收政策进行纳税筹划，降低企业总体税负支出，便成为了各个企业所关注的重点。现举例说明企业不动产销售的纳税筹划方法。
　　例：兴泰房地产开发有限公司2004年5月有一幢自建的商品房准备出售给金嘉诚股份有限公司。该商品房开发成本及费用为3600万元，经房地产估价机构评估，价值为8000万元。双方约定按评估价8000万元作为商品房出售成交的公允价格并签订销售合同。兴泰公司销售该商品房涉及的营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为4%，企业所得税税率为33%；印花税（产权转移书据）税率为0.05%。嘉诚股份有限公司注册资本为1.20亿元，由四个法人股东出资组建，出资比例各占25%，嘉诚公司购买该商品房是自用，购买该商品房涉及的印花税（产权转移书据）税率为0.05%，契税税率为4%.
一、兴泰公司销售该商品房应纳税计算如下：
　　1.应缴纳营业税=8000×5%=400（万元）
　　2.应缴纳城市维护建设税=400×7%=28（万元）
　　3.应缴纳教育费附加=400×4%=16（万元）
　　4.应缴纳印花税=8000×0.05%=4（万元）
　　5.应缴纳土地增值税计算如下：
　　（1）扣除项目金额=3600+400+28+16+4=4048（万元）
　　（2）增值额=8000-4048=3952（万元）
　　（3）增值率=3952÷4048×100%=97.63%应缴纳土地增值税=3952÷40%-4048×5%=1378.4（万元）
　　（注：增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%）
　　6.应缴纳企业所得税=（8000-3600-400-28-16-4-1378.4）×33%=2573.6×33%=849.288（万元）
　　兴泰公司应缴纳税收合计=400+28+16+4+1378.4+849.288=2675.688（万元）
二、嘉诚公司应纳税计算如下：
　　1.应缴纳印花税=8000×0.05%=4（万元）
　　2.应缴纳契税=8000×4%=320（万元）
　　嘉诚公司应缴纳税收合计=4+320=324万元通过以上税收计算过程可看出，兴泰公司销售商品房的税负较重，主要是因为土地增值额较大，导致土地增值税税额较高，占总体税负的51.52%.针对兴泰公司土地增值额较大的特点，结合不动产销售所涉及营业税、土地增值税、企业所得税相关税收文件的规定，我们可制定以下纳税筹划方案，改变不动产的转让方式，争取相关税收的减免政策，达到降低企业总体税负的目的。
　　根据相关的减免税政策和企业的具体情况，我们可制定纳税筹划方案如下：
　　兴泰房地产开发有限公司与嘉诚股份有限公司签订投资协议，兴泰公司将自建的商品房以8000万元的公允价值投资给嘉诚公司，占嘉诚公司股份总额的40%.投资协议规定兴泰公司参与嘉诚公司利润分配，承担嘉诚公司投资风险，并于2004年6月30日前办理房屋产权过户手续。房屋产权过户后，兴泰公司于2004年12月31日将8000万元股份平均转让给嘉诚公司的原法人股东。
　　签订上述投资协议后，兴泰公司将自建的商品房以8000万元的公允价值投资给嘉诚公司，并于2004年12月31日将8000万元股份平均转让给嘉诚公司的原法人股东时，根据财税[2002]191号文件的规定不缴纳营业税及城市维护建设税、教育费附加；根据财税[1995]48号文件的规定，不缴纳土地增值税。根据国税发[2000]118号文件的规定，兴泰公司只需计算销售非货币性资产的资产转让所得，资产转让所得=8000-3600=4400（万元）。该资产转让所得应缴纳企业所得税，兴泰公司本年应纳税计算如下：应缴纳印花税=8000×0.05%=4（万元）
　　应缴纳企业所得税=（4400-4）×33%=1450.68（万元）
　　兴泰公司应缴纳税收合计=4+1450.68=1454.68（万元）
　　嘉诚公司应纳税计算如下：应缴纳印花税=8000×0.05%=4（万元）
　　应缴纳契税=8000×4%=320（万元）
　　嘉诚公司应缴纳税收合计=4+320=324（万元）
　　经纳税筹划后，嘉诚公司应纳税额不变，兴泰公司纳税筹划前与筹划后应纳税对比如下：
　　通过以上对比可看出，兴泰公司纳税筹划后减少税收支出1221.008万元，而且按国税发[2000]118号文件规定，兴泰公司可向主管税务机关申请延期缴纳资产转让所得应缴纳的企业所得税，按5年计算，每年缴纳244.2016万元（1221.008÷5=244.2016万元）。如获主管税务机关批准，2004年度可节约现金支出1210.4784万元，节税效益较为显著。
　　随着改革开放的持续深入和市场经济的不断发展，企业的自主权发挥的越来越淋漓尽致，企业的自我意识和主体利益观念日益加强。在企业的自主经营和自负盈亏过程中，税负实际上是企业即得利益的流失。这就启发和刺激了企业作为纳税人在法律允许的范围内，充分运用各种税收政策的同时，达到使自己税负最轻的目的。但是在税收筹划的过程中企业要始终本着合理合法的原则。
　　作者简介：刘天永，北京华税律师事务所管理委员会主任，知名税务律师、财税专家 ,中国注册会计师 ,注册税务师。对财税法、公司法有较深的研究。
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