对土地增值税应税收入的稽查案例--财税律师网

对土地增值税应税收入的稽查案例

来源：作者：日期：07-02-08

【案例1】

1．案例简介：某外商计划在中国某市投资办厂，并于1996年1月与该市某房地产开发公司签订了购买厂房的合同。合同规定，厂房的转让价为1000万美元，购买方于合同签订日先交价款20％，到厂房竣工转让日再交齐其余的价款。该厂房于1997年3月如期竣工转让，外商投资者也按合同规定交齐了价款。该房地产开发有限公司向当地的税务机关申报纳税时，厂房转让收入如实申报为1000万美元，并按转让当天国家公布的市场汇价1：8．3兑换为8300万人民币申报纳税。

2．案例分析及税务处理：《土地增值税暂行条例》第二十条规定，土地增值税以人民币为计算单位，转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

上述案例中，厂房转让价款不是以人民币计价，而是以美元计价，应该引起税务机关对其申报的应税收入的注意。当地的税务机关通过稽查该房地产开发企业的“经营收入”的明细账以及“预收账款”、“分期收款开发产品”等科目，并与有关的会计凭证以及转让房地产的转让合同相核对，发现该企业是以分期收款形式转让房地产的。企业于1996年1月合同签订日收取的首期房款200万美元，当时国家公布的美元对人民币的市场汇价为1：8．4。企业于1997年3月厂房正式转让时收取剩余的800万美元的房款，当天国家公布的外汇牌价为1：8．3。按照《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，该房地产开发公司的应税收入应按以下方式计算：

应税收入=200×8．4+800×8．3=8320(万元)

所以该房地产开发公司的应税收入应该是8320万元，而不是8300万元，税务机关应予以纠正。

【案例2】

1．案例简介：某房地产开发公司于1996年月10月向某商业企业出售一幢办公楼，售价为300万元。同年12月，该房地产开发公司向某集团总公司出售另一幢办公楼，售价为600万元。该房地产产开发公司分别就以上两项房地产转让收入向当地税务机关申报纳税。

2．案例分析与税务处理：《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有下列，情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；(二)提供扣除项目金额不实的；(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。《实施细则》第十四条规定，条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人中报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

上述案例中，该房地产开发公司转让两幢办公楼，售价相差300万元，引起了当地税务机关的注意。经过税务人员的实地观察，并且审查了该房地产开发公司的“开发产品”明细账以及属于同一期的开发产品，其开发成本基本相同。房地产评估机构经评估后认为，这两幢办公楼的评估价格均为600万元。经税务机关初步审查，该房地产开发公司与该商业企业属于关联企业，共同受某企业集团的控制。由于该房地产开发公司向该商业企业转让房地产的价格明显偏低，又无正当理由，属于税法中规定的情况，所以应由当地税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入，并据以征收土地增值税。

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