随着房地产经济的快速发展，各房地产开发公司的经济业务开展迅速，一些房地产企业为了扩大销售，增加现金净流量，提高经济效益，制定了一系列的促销政策，但是这些企业在制定促销政策时却忽略了税收的影响，增加了纳税风险。

某地天祥房地产开发总公司，主要从事商品房开发业务。近期动工开发一幢高档写字楼，为了加快期房的销售，获取充足的资金，特推出了预收定金的促销活动，即购房者先支付房屋价款的 60% 作为购房定金，待房屋建成后再交足剩余款项，公司从收取定金日至房屋建成日的这段时间，按 10% 的年利率支付定金利息，在 40% 的剩余房款中抵扣。假设甲购房者向天祥房地产开发总公司购买价值 100 万元的商品房套，于 3 月 1 日 向公司交付 60% 的定金 60 万元， 12 月 1 日 房屋建成，甲购房者应得利息 5 万元（ 60 X10% X10/12 ）。甲购房者只需再支付 35 万元（ 100-60-5 ）即可得到该房产的所有权。公司按此种促销方式已销售房产若干套，扣除购房定金利息共计 50 万元，实际取得房款收入 1000 万元。根据税法规定：天祥房地产开发总公司销售房产，应当缴纳税率为 5% 的营业税，其计税依据为房产价格即 1000 万元；同时购房者在该房地产公司取得的 50 万元利息所得，应按“股息、利息、红利”所得项目缴纳 20% 的个人所得税，其税款应由天祥房地产开发总公司代扣代缴；而且由于扬名房地产开发总公司按年利率 10% 计算的利息支出，超过了同期银行贷款利率（同期商业银行的贷款利率为 6% ），其超过部分不得在企业税前扣除，应按 33% 的税率补缴企业所得税。其计算如下：

应纳营业税 =10000000X5% =500000

应纳城市维护建设税 =500000X7% =35000

应缴教育费附加 =500000X3% =15000

应补缴企业所得税 =500000 ÷ 10%X （ 10% - 6% ） X33%=66000

应代扣代缴个人所得税 =500000X20%=100000

税负总额 =500000+35000+15000+66000+100000=716000

无论是从公司的购房付款形式上着还是从销售方式的本质上看，公司销售价值 1050 万元的房产，实际上取得销售收入 1000 万元，相当于公司打折销售。若公司取消原有销售方式，直接按打折销售方式展开促销活动，并将折扣额与房款开具在同一张发票上，或直接按折扣后的价格开具发票，既可以免除公司代扣代缴个人所得税的义务，又免除了因利率超标准应补缴的企业所得税，而且降低了销售不动产应纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。其计算结果如下：

应纳营业税 =9500000 X5%=475000

应纳城市维护建设税 =475000 X7%=33250

应缴教育费附加 =475000 X3%=14250

税负总额 =475000+33250+14250=522500

与前种销售方式和比，税负减轻 716000-522500=193500

上述两种促销方式下企业的税负明显不同，后者合理地降低了企业税负，而且规避了纳税风险！因此，企业在选择促销方式时需作详细的税负分析，以选择合理的促销于段，避免踏入纳税误区，影响企业的促销效果。

（作者简介：刘天永，北京华税律师事务所税务律师，注册会计师，注册税务师；华税律师事务所是国内第一家专注于从事税务领域法律服务的专业化律师事务所。网址： www.taxlawyers.com.cn , 转载请注明来源。）