【主持人】多渠道的融资应该讲现在还面临着很多的困难和挑战，甚至于阻碍，但是我们现在像房地产基金在中国现实性的运作到底怎么样？下面请一位嘉宾跟我们分享他们在这方面的经验，有幸中信资本房地产投资董事总经理程骁远先生，有请！

　　【程骁远】借这个机会首先非常认同张欣女士刚刚说的第二个故事，因为我最近最忙的事就是解答问题，所有人都说中国房地产政策上的变化确实比较快，大家都从华尔街日报上看到的消息，不知道怎么解读，而且我们的政策是排山倒海的，四五六月每个月来一次，我们做了一次又一次分析，没有办法说服老外，可惜的是对他们来说他们的钱已经投在基金里了，也没什么办法，现在我的任务是怎么样让他们感到满意。

　　我今天所要讲的几个话题跟之前张总也好、任总也好，大同小异，基本上也是一些关于融资渠道的一些经验或者是一些我们的看法。这个跟刚才基本上是一样的，股本投资、银行贷款，销售款回笼。我今天着重的是国内的融资渠道，所以华尔街其他方法里包括像信托计划、过桥贷款，包括一些民间资本，虽然不太合法，但是民间资本还是存在的。这些资本的渠道也有不足的地方：第一很多人说容易说政策的影响，银行的贷款确实受到国家总体宏观经济条款直接的经过影响，比如最近银行方面要控制房地产行业的投资，对房地产行业的贷款，这方面的确实有一个比较大的影响，包括信托方面也是，信托计划也要四证齐全才能去做，同样利用政策上来说，对我们的融资渠道产生了一些影响。

　　我们可以看到它的风险是会让银行和开发商承受大部分的风险，现在融资很大的来源是来自销售款的回笼，整个经济逆转的情况下，销售款回笼慢银行和开发商的风险会很大，这楼盖不下去，银行拿一个没有盖完的楼也没用，这样银行和开发商风险增加很大。另一方面，融资的平台需要一些长期资金，商业项目是比较难操作的，商业项目需要有一个比较长的运作的时间，像现在的融资平台第一银行的贷款不愿意给的太长，第二对收租型的物业的界定也比较困难，从销售来说，对商业项目的销售银行按揭方面也有一个比较严厉的措施。

　　民间资本它本身可能是缺乏一个相应的法律的支持，大家都说温州资本，就是一个好朋友集点钱，另外一个朋友缺钱，把钱贷给他用一些，之间的法律关系也不是很清楚，也没有太好的法律支持这方面的贷款，未来会产生比较大的问题。应该说当前融资渠道的不足之处对中还是资金来源来对不太可靠，随时可能有比较大的变化。我们可以看到它的影响，整个房地产发展流程之中来看，最终的风险基本上都是在银行和投资者的身上，因为你的资金链一断的话，或者市场发生一些变化，烂尾楼一出来的时候受影响最大就是银行。

　　另外，我们在抵御房地产行业调整的能力很差，从目前资本结构和融资渠道来看，当然这几年我们也可以看得到是一个很顺境的房地产的发展，基本上没有卖不出去的房子，当然房地产行业本身是一个周期性非常强的行业，当它在发生一些逆转的时候，就算一些轻微的调整，不会是太短期的，而且有两年三年甚至四年的调整，以我们现有的融资渠道影响也是比较大的。对行业的参与者来说，由于种种不确定的因素是比较难确定一个长期的经营的计划，我们认为可以拓展的融资渠道还是有两个方面，可能是在短期以内能够考虑去做的。

　　一个就是夹层融资，现在包括很多信托公司都在做，过桥贷款在四证不齐的时候是不是有这样一种融资本身这个企业得到他所需要的四证，再从银行那边取得贷款。另外一部分，对于夹层融资的参与者，应该说大部分还是银行，银行在整体的资产负债里会拿出一部分所谓高风险、高回报的投资，这方面他们大部分会用做夹层融资的用途。

　　这个不难理解，一个硬性的规定自有资金35％，这是一个比较硬性的规定，但是每个项目的情况不太一样，有些项目风险低，有些是风险高的项目，在风险低项目身上可能银行说我甚至可以贷到80％，10％是不是用夹层融资的形式，当然在用夹层融资的时候使用者开发商必须要支付比较高的费用，对银行来说，它既然承受了65％－70％的风险，多10％的风险，但是对整体的利润回报有很大帮助，他也愿意做这方面的业务。对银行来说夹层融资也是一个可以考虑的产品。

　　另外，我们提到很多房地产基金，房地产基金今天早上首开的还有一些大的发展商都在考虑这方面的运作，我也谈谈我对房地产基金有些什么样的看法。房地产基金我们首先要考虑它有没有存在的基本的条件，其实可以看得到几个方面：

　　第一房地产基金的存在必须要有一个很清楚的法律的框架，我们到底是不是可以做这件事情，这件事情的法律依据是怎么样；

　　第二是不是有市场的需求，市场的需且包括供求两方面，供就是资金方面，求的就是房地产开发商需不需要资金，大家也很肯定了。求方面对房地产的要求也比较严格，包括四证齐全和更严格的要求，有新的资金的引入也是不错的选择。在基金的具体的运作上面当是需要一些规范的操作的模式和专业的基金经理这两方面都是一个比较简单的问题地首先我们说一下反操作模式，基本上可以从先进经验那边获取，包括我们可以做一些合资的基金，可以聘请一些专业的人员，另外，专业基金经理，房地产投资是非常本地化的业务，所以我们相信真正好的基金经理他了解这个市场，参与这个市场的发展，这方面的人才我们也不认为是一个问题。

　　最关键的就是关于基金经理的报酬，这些方面更容易吸引好的人才来参与房地产基金的管理，现实性的做法，我个人的一些意见，有些方面现实上是不是可以在比较短的时间做得到的一些安排。

　　第一，订立一个清晰的法规，现在国家不断有这样的法规出台，我相信房地产基金并不是一个特别的行业，它只是私募基金的一种，这这些方面稍微修改一下在法规方面会有一个明显的进展。在保障投资者的风险方面考虑，一开始要有一些认可的机构，馨一些认可的机构来做对投资者的信心、对他们自己认为的保护有很大的帮助。第三投资的项目方面要有一个选择，房地产投资是一个风险比较高的行业，在开始设立房地产基金的时候可以从以下几种做一些投资的尝试，一个就是有租金收入的物业，当然这些物业本身已经建成了，这方面本身涉及的风险也会比较低。

　　第二，有一些政府参与的土地开发，退出有一个很明确的机制，开发完了以后通过招拍挂的形式，就能够让投资者获取他们的回报，这个退出机制非常明显。还有经济适用房的开发，经济适用房的销路不成问题的，当然基金参与这方面的投资对投入者也是比较不错的选择。

　　另外，一开始也应该是从信誉良好的开发商共同开发，这个比较关键，如果基金投到一个房地产开发项目上最大的风险是完工的风险，如果投入的项目跟信誉邻国的开发商一起做，相应的能够减少很多的风险。这些就是我对房地产基金的一些很肤浅的想法和看法，希望大家有些意见可以互相交流一下，谢谢！