REIT基金:寿险资金运用的新型工具

　　REIT的内涵及其发展

　　不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trust.REIT)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。事实上，REIT基金是由专业基金管理公司管理的不动产类集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。

　　REIT基金的投资类型可分为三大类。(1)资产类(Equity)：投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金。(2)房地产贷款类(Mortgage)：投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券(MBS)，收益主要来源于房地产贷款的利息。(3)混合类(Hybrid)：采取上述两类的投资策略，投资领域既包括房地产本身也包括房地产贷款。据统计，REIT基金巾的绝大部分是从事资产类投资，占所有REIT基金的96.1%。每个REIT根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，有的专长于各种行业地产，有些REIT基金选择广泛的投资类型，在各种房地产业的投资中，办公、零售业、住宅、工业地产的投资占绝大部分.总计超过总投资的74%。

　　产领域都不存在真正的基金体系，房地产开发的资金绝大部分来自于银行，行业发展所需的资金链条的稳定性和金融系统的安全性都承受了较大的压力，因此近年来，建立不动产基金的呼声日益高涨。2003年9月，我国第一只住宅产业基金“精瑞基金”宣布成立，其发起人为全国工商联住宅产业商会，并与北京国投、重庆国投、华远地产、华新国际、民生银行、东亚银行等单位签署了系列战略合作协议。但是至今，“精瑞基金”并没有真正得到市场的认可。此后，国内又出现过领汇基金，联华信托等类似国外REIT的基金，但精瑞基金遇到的一系列问题并未真正得到解决，而且中国的法律框架也没能在接纳不动产基金上做好充分准备，因此这些基金往往是雷声大雨点小，没有真正起到REIT的作用。

　　真正在国内市场发展较好的还是海外不动产墓金，如摩根斯坦利不动产基金、高盛、德意志银行、新加坡腾飞基金等。海外不动产基金带到中国来的不仅是稳定供给的资本，还有成熟、安全的基金运作模式，这是国内已经成立的一些不动产基金所根本不具备的，因此可以说双方的竞争不是处于同一个层面，在法律上没有做好充分的准备，稳定的资本供给者没有获准进入到不动产开发运营领域的前提下，在相当长的一段时期内，我国不动产市场将由海外基金唱主角。在市场不断开放前提下，寿险资金也可以投资于海外REIT。

　　REIT基金的投资优势分析

　　要分析REIT的投资优势，首先要厂解其参与者及运营流程。REIT的参与者包括REIT的发起人、REIT的持有者、资产管理公司、信托管理人。REIT的发起人将持有的不动产通过资产证券化出售给大众投资者或机构投资者，购买REIT股份的大众投资者和机构投资者则成为REIT的持有人，依照法律规定，REIT发行的基金应交由信托管理人进行托管，—般由银行扮演信托管理人角色，信托管理人的职责在于保证REIT持有人的权益不受REIT管理者的侵害。资产管理者可以由专业资产管理公司担任，也可以由REIT发起人自己担任，负责REIT各项资产的运营，通过物业的租赁和少量的长期投资(项目的开发)来保证所持有资产的保值和增值。房地产和房地产相关资产是REIT最主要的投资对象，各国在法律上都明确规定REIT资产总额中投资不动产的比例，例如，日本要求REIT总资产中至少有75%要投资在不动产上，而新加坡要求有70%的资产投资于不动产及相关资产。

　　REIT具有以下投资优势：(www.trustlaws.net)

　　1.REIT基金的投资收益免受资本市场波动性冲击。因REIT的主要业务是头卖、租赁各种不动产，其收益主要来自于所投资的不动产价值的增长，REIT与资本市场上其他金融产品的相关性较低，当资本市场发生较大幅度波动时，投资于REIT可以避免波动性冲击。

　　2.REIT基金在通胀时期具有明显的保值功能。由于不动产行业在国民经济中具有很强的产业关联度，因此物价的上涨往往会导致不动产价格的上涨，反过来不动产价格的上涨也会正向拉动其他产品的价格，这种互动关系导致了不动产往往会成为通货膨胀的宣泄口，这种情况在我国尼为明显，因此REIT在经济处于通货膨胀时期具有明显的保值功能。

　　3.REIT基金可以保证获得较为可观的即期收益，按照法律规定和税收优惠政策的限制，REIT基金收益的90%以上要进行现金分配，在香港这—比例甚至达到了100%，因此投资REIT，可以保证获得较为稳定的即期收益。

　　4.REIT基金具有收益高、风险小的特征。相对资本市场上其他类型的投资来说，REIT具有收益高、波动性小的特征，在美国资本市场上，REIT基金的总体平均收益率明显较NASDAQ和标准普尔500股票高，这一特点在短期内尤为明显，例如，1年内，REIT的收益率为16.22%，而 NASDAQ为-32.19%，标准普尔500为-17.98%。考察三种类型资产的收益波动性，无论是长期还是短期持有REIT，其收益的稳定性都优于 NASDAQ和标准普尔500。收益高、收益波动小这两大特征决定了REIT基金对于寿险公司来说是相当有投资价值的。(www.trustlaws.net)

　　我国寿险资金投资于REIT的意义

　　1.投资REIT 可以享有高流动性的好处。投资于REIT和投资一般公司股票—样享有流动性高的好处，因为许多REIT基金在美国主要的股票市场上市交易，方便投资人在股票市场中头卖REIT基余或受益凭证。这正满足了寿险资金流动性需求的要求。

　　2.投资REIT可以达到分散投资风险的目的。由于不动产投资信托基金将不动产证券化，使不动产的资金可分割性增加。因此寿险公司可视其资产的搭配情形酌量购买信托基金股份，轻易达到分散风险的效果。此外，由于REIT基金的市场表现与其他投资工具的相关性极低，可方便投资人分散其固有投资组合的风险，符合寿险资金安全性的要求。

　　3.投资REIT实现了多元化投资组合。REIT的资产是分散化了的房地产资产组合，基金单位可以转让和上市交易，流动性强。与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比，REIT可以投资于不同的项目，回避风险的能力较强。REIT最大的优点是可投资于不同的REIT，涵盖不同类别的房地产项目，不会因为个别REIT的局限而受限制，情况犹如投资股票基金，会较投资单—股票更灵活、风险更分散一样。此外，REIT可将部分资金继续投资于不同类别的资产，增加收入来源，让投资更多元化。REIT通过多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效地降低了投资风险，也取得了较高的投资回报。

　　4.投资于REIT可以获得税收优惠及高股利收入，REIT在税法上是一个独立的经济实体，根据《1960年美国国内税收法案》规定，如果REIT将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴交公司所得税，这就避免了对REIT和股东的双重所得课税。此外寿险公司可以通过提高REIT的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现 REIT的“账面损失”，这样就可以降低其应缴纳税收的基础，借机转移其收入。通常房地产投资信托公司是将盈利的大部分以现金红利方式回报给投资者，冉由投资者自己缴纳个人所得税，因此投资REIT通常可以获得很高的股息收入。