梁先生海外投资地产 6年实现自我财务自由--财税律师网

梁先生海外投资地产 6年实现自我财务自由

来源：作者：日期：07-02-08

“我的账户里突然多了1400万英镑，原来股票经纪人回账时无意中多打了6个零，瞬间我就成了千万富翁！”本故事的主人翁梁宁先生在伦敦生活，他这段电影情节般的超小概率经历，听起来有点像《百万英镑》里美国穷小子亨利·亚当斯的故事翻版。咨询律师后他得知，他可以在这个错误被发觉并纠正之前的日子里，合法的用这些账户上的钱买卖股票期货进行投机交易。而那时英国股市正处于暴涨之际，这意味着一个快速跻身于百万富翁行列的机会。

经过一番考虑，梁先生放弃了这个冒险，不过财富女神也一样眷顾了他。2000年后的短短几年间，梁先生踏着英国的房地产热潮，从1万多英镑开始，到现在已经在欧洲置业20多处。对机会灵敏的嗅觉和把握，不懈的个人奋斗，更多的是黄金年代赋予的机遇，促成了梁先生在英国的“寓公”梦圆。

和90年代初出国的大部分中国人一样，梁先生初到英国也是去做研究的，受聘于一家大学实验室。刚开始的日子和国内一样清贫，不过除了对专业的学习和提高之外，梁先生发现自己对财富的理解和渴望越来越清晰。

在2000年第一次投资买房之前，梁先生平日的喜好就是研究股票和权证。据他描述，上个世纪末那几年，英国股市的行情非常好，“闭着眼睛买一只股票都可以翻上好几倍”。一时间仿佛全世界的热钱都涌向金融之城伦敦，所有的股民都被一夜暴富的传奇和诱惑刺激的血脉迸张。在股票市场中寻觅到一些机会的梁先生也通过各种方法在不断地和别人交流投资理财的信息。

房产投资当时并不热门，英国的房价曾经在上世纪80年代末达到过一个高点，随着90年代利率的上扬，房地产的贷款利率节节攀升，最高的时候到过17％。购房者承受不住高额利息的重负纷纷抛售，房价一下就被拦腰砍断，楼市一直低迷到1995年。

梁先生是在99年的时候发现楼市转暖的，几年的股市历练让他的嗅觉开始变得灵敏。97年英国的房价普遍比96年有所增长，98年增长幅度更是达到了5％。他灵敏地感觉到似乎机会就即将来临，果断的加入了“追涨”的行列。他追的正是时候，从那时开始，英国房价开始攀上一个高达300％的增长高峰。

习惯了大起大伏的期货和权证，梁先生对相对风险很低的楼市“第一投”没有多少犹豫。2000年他在伦敦郊区买了一间单卧室的公寓，总价是6万3千镑，首付25％，加上装修一共花了18000镑。租金大概是470镑一个月，而且英国银行的贷款制度非常灵活，可以选择先还利息到期再付本金的贷款，每个月只用归还300英镑的利息。这样扣除各种税费后，每个月梁先生还可以多出100英镑的净收入。

2003年，这套位于伦敦东部的房子以10.8万的价格出售，梁先生的第一笔投资得到了超过200％的回报。

2000年英国能够给做地产投资生意的客户提供贷款的银行只有2家，绝大多数买房投资的都是做生意的颇有现金的商人。像梁先生这样凭借敢于银行杠杆投资房产的人寥寥无几，很多人对当年房价的腰斩还心有余悸。随着楼市的升温，到了2006年，大部分英国的银行都提供了各种各样的房地产贷款业务。梁先生说，这几年伦敦人对房产投资的关注程度，丝毫不亚于嗅觉灵敏的温州炒房客。

英国灵活的贷款制度放大了梁先生的投资杠杆的效应，同时也让原本以为只有大资金才可以进入地产投资领域的梁先生增加了对楼市的信心，激发了连锁的投资行为。

在2000年，梁先生在伦敦最好的一个区花18万买了一套2个卧室的公寓，2001年以23万卖出。2002年，3套，2004年5套……

梁先生总是在不断重复着在中国的北京，上海，广州这样的大城市很多人也在同样从事的工作，买进卖出，套利。

但不同的是，英国的银行对于梁先生这样的地产投资客完全没有中国的银行那样的“仁慈”，在银行加强对个人房贷的核查和相关部门的监管之前，中国的投资者，银行，开发商经常都在心照不宣地上演着个人虚报身份、收入获得低息房屋贷款，利用原本应该提供给初次购房者低息贷款的银行贷款投资买卖房屋的故事。在上海，北京，很多年前原本在里弄胡同，不起眼的小角色，单纯地凭着直觉抑或是跟风，都有可能成为地产投机的获益者，诞生了数不清的千万富翁。在英国，首次买房子的利率很低，在今年8月加息之后，也只有4.75％，而对于梁先生这样买房投资的人，利息基本都在15％左右，而且出租的房子，还要激纳地方政府税（尽管这部分税规定由房客出，但也直接影响着房东的收益）。但英国灵活的贷款制度却给地产投资注入了更多的活力，竞争也非常充分，市场要规范很多。

在英国除了先付利息后付本金的这样灵活的贷款方式外，还有一种再贷款方式称为“FURTHER ADVANDED”，梁先生的房产投资能够不断扩大，就受益于此。以梁先生购买的那套总价6.3万镑的房子为例，首付和装修花了1.8万镑，到了01年下半年随着房价上涨，那套房子市场估价达到8.9万镑，梁先生就可以到贷款银行申请贷出估价上涨的那部分，大约可以贷到1.6万镑现金。这样算下来，基本实现了“零首付”购房。

英国银行普遍支持个人小额贷款，只要你借贷记录良好，银行允许通过信用卡透支一定的额度，免息期相当长，有的甚至长达1年之久。银行间充分竞争带来的便利让梁先生更是如鱼得水。2000年投资之初梁先生给自己定了一个目标，到08年实现自我的财务自由，资产年收益能够跟夫妻俩工作的总体收入水平相当。在我的连连追问下，梁先生告诉我，他早在06年就提前实现了这个目标。

当然，梁先生地产投资过程中一帆风顺也归功于英国透明的交易制度，只要进入了相关组织建立的“House price”的网站，输入了想要购买的区域邮编和房子的具体地址对应的邮编，关于这套房子的所有资料和交易记录都迅速准确地呈现在您的面前。

今年5月，梁先生在德国买了2个房子，一个是法院拍卖的带5个单元的房子，价值17.5万欧元，另一个则是带3个商店，一个餐馆，2个办公室价值80万欧元的大房子。梁先生准备将大房子拆装成小公寓，小商店出租，因为他对目前英国高涨的房价下继续在英国不断买进又卖出，感到有些担忧。于是，他将目光投向房价有上涨趋势的德国。近几年，小部分的东欧移民也在慢慢地流向德国，当然英国凭借着语言优势，吸引的是更多的外来移民。这部分中低收入者的住房需求，在整体上也带动了英国房价的上涨。同样也有很多英国本土人士离开德国，而据外电报道很多人离开的原因就是觉得英国物价太昂贵，特别是房价。

谈及对财富的感受，梁先生认为，“买卖房子的成功瞬间给我的感觉财富很多时候更多就像一组数字，而我不希望花所有的时间和精力来做这样的数字游戏”。他打算在儿子上大学的那一年退休，到一个好山好水的地方好好享受几年平静时光。

　　咨询电话：010-58697292 / 58697282