房地产开发企业涉税风险警示--财税律师网

房地产开发企业涉税风险警示

来源：待查作者：言维光日期：07-01-03

　　房地产开发企业是一个新兴的特殊行业.它的特点是生产周期长,投资数额大,市场风险不确定.它的开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业,也不同于一般的工商企业.它是集房地产开发建设,经营管理和服务为一体,以第三产业为主的产业部门.在税收管理上,直到2003年国家税务总局出台了83号文件以后,才把房地产的企业所得税作为一个特殊行业来征收,才有了比较规范的管理办法.房地产企业也以此作为规范自己纳税行为的依据.时过几年,有些规定已不适应迅速发展的房地产业.今年国家税务总局又下发了<<关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知>>[国税发(2006)31号],更加规范和完善了房地产业的纳税行为,是今后房地产开发企业纳税须遵守的规则.今年开展对房地产业的专项检查就是为了规范该行业的纳税行为,打击偷逃国家税收的违法行为.对照有关规定,笔者在对房地产企业的日常管理中,发现纳税人有关涉税处理的行为,涉税风险很大,特此提出警示.

　　一、成立物业管理公司，低价转让开发产品

　　有家房地产开发公司开发的产品(服装批发市场)完工后,即成立一个物业管理公司,并将未售出产品(摊位),全部低价转让给有关联的物业管理公司,并签订了转让协议,物业管理公司据此将受让的完工产品转作经营性资产出租经营,计提折旧,同时物业管理公司受让的资产并未取得正式发票和产权证,也不用先付款,只按协议价格挂往来帐.待出售后或出租后收回的款项冲减房地产开发公司的往来帐.这一涉税事项主要存在两大涉税风险:

　　1、依据<<税收征收管理办法>>第三十六条规定：企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产经营的机构,场所与其关联企业之间的业务往来收取或者支付价款费用;不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款费用,而减少其应纳税的收入或者所得额的,税务机关有权进行合理调整.根据其实施细则第五十四条的规定:纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的,税务机关可以调整其应纳税额:<一>购销业务未按照独立企业之间的业务往来作价;……;<四>.转让财产,提供财产使用权等业务往来,未按照独立企业之间业务往来作价或者收取`支付费用;……”税务机关有权对该房地产开发公司转让给物业管理公司的开发产品进行定价调整,即使该房地产公司将转让部分做了收入,缴纳了相关税收,也要进行纳税调整,补交税款,并接受相应的处罚;
　　2、依据<<中华人民共和国发票管理办法>>第22条的规定:不符合规定的发票,不得作为财务报销凭证.”该物业管理公司只从房地产开发公司取得部分收款收据,未取得正式发票,也未取得受让产品的产权证.因此,物业管理公司要将其受让的开发产品转作固定资产,法律手续是不完备的,很难具有法律效力.根据,<<企业所得税税前扣除办法>>第三条规定:纳税人申报的扣除要真实合法.由于该物业管理公司受让的资产无产权又未取得正式发票,其计提的资产折旧是不能在税前扣除的,在纳税检查时,要作纳税调整,并接受相应的税务处罚.

　　二、未按规定核算成本的涉税风险.

　　现在的房地产开发公司并不是单搞一个项目的开发,而是综合性或滚动式开发.在核算开发产品成本时,却不分成本对象一把结转;其间费用也不按成本对象归集;完工产品也不管销售与否,统统结转成本,造成房地产企业的帐面亏损,损失国家税收.不管是2003年的83号文件,还是今年的31号文件,对房地产开发产品的主要成本核算和税前扣除都作了原则性的规定:即属于该成本对象完工前实际发生的,可直接摊入成本对象;属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊,再将由已完工成本对象负担的部分在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊.其中,应由已实现销售的可售面积分摊的部分,准予在当期扣除.由此可见,不分成本对象归集分摊成本和核算税前成本扣除,都要作纳税调整.

　　三、关联企业发生的借贷行为容易发生涉税风险，有以下几种情形：

　　1、不按规定支付借款利息.有许多的房地产公司是集团公司的子公司,向集团公司或其他关联企业借款并支付高额利息,或向关联企业借款超过其注册资金50%的部分承担的利息,均不得在税前扣除。

　　2、未按规定收取贷款利息.有的集团公司或其他关联企业将闲置资金或其他资金贷给关联企业.且不收利息.这属于关联企业未按独立企业之间往来业务收取利息的行为,也要作纳税调整。

　　以上所述是房地产开发企业涉税最多的问题,也是风险最大的,在这里提出警示,以便纳税人谨慎操作,免除不必要的税务处罚.

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