美国楼市秋意浓中国经济不胜寒--财税律师网

美国楼市秋意浓中国经济不胜寒

来源：作者：日期：07-02-08

过去的五年，楼市成为继IT泡沫破灭之后美国经济增长的另一个发动机；如今，“月满则亏”的凄冷正不可避免地降临到这个世界第一大经济体的房地产市场。对于严重依赖房地产投资拉动增长的中国经济来说，这不是个好消息，中国房地产商和银行都绷紧了神经，密切关注美国房地产市场的走势。

美国商务部上周公布的报告显示，美国8月份的新房开工量猛降6%，是2003年4月以来的最低水平，也是连续第三个月下降。美国全国房地产经纪人协会9月25日发表的报告也显示，8月份美国旧房销售中间价比去年同期下跌1.7%。这是美国房地产市场11年来首次出现的年度房价对比下跌，而中介获利已是十年来最低水平。

是泡沫终归会破灭

　　泡沫为什么会破灭？问题很简单，因为楼市的正常需求之上存在着太多的超额需求。而这些超额需求是建立在对美国经济的信心之上的。一旦世界政治经济形势或者美国国内财政货币政策的发生转折性变化，这种信心就会受到影响。

　　从没有人相信，到有一部分人相信，再到大部分人相信，最后所有的人都相信：房价要大跌了。于是信心垮了，大量的投机者手中的房子没有下家接盘，楼市就会出现加速度的下跌，直到跌到正常的供求所能决定的价格水平，甚至出现超跌。回顾世界各国的楼市价格波动的规律，概莫如此。

　　保罗•克鲁格曼分析称：在房价处于高位的时候，一些人匆忙买房，因为害怕未来价格上涨会超过他们的支付能力；更多的人则是为了投资而买房，豪赌价格会继续上涨。

投机需求导致了价格暴涨的泡沫出现。而当某个时点(比如利率提高)之后，价格上涨大大超出了购买者意愿支付，价格上涨就会由两位数的增长变为一位数的增长，并逐渐出现负增长，于是泡沫破灭了——高位均衡转向了低位均衡。

美元政策未必调整楼市跌势将持续

　　影响美国楼市走势的因素有很多，其中一个重要的因素是美元。

　　美联储的官员自格林斯潘以来一直遵循一条规则：对外界你什么都可以说，除了美元。因为在这一政策上面承载着很多美国想要实现的目标，所以，判断美元政策，首先应当看美国下一步的主要目标是什么。

　　连续的加息已经遏制了通涨隐忧，美国经济增长也已经开始放缓。因此从常理来说，加息周期已经结束，减息周期即将开始。一旦减息周期开启，全球流动性过剩的问题还会持续，美国楼市就可能会在下跌之后出现回调。

　　但是，美元政策是否会如期调整吗，恐怕未必。

　　弱势美元会再次导致油价暴涨，美国国内资产价格泡沫继续放大。油价暴涨对美国经济、美国股市以及共和党的中期选举都不是好事，还会让一些反美的产油国有实力与美国叫板。资产价格的泡沫则很容易导致泡沫破灭后的萧条，经济大起大落。

　　所以，美元政策未必会在短时期内调整。美国楼市也就仍然无法摆脱加息的打击，其下跌趋势将更加明显。

美国经济已经“感冒”

据统计，美国的房地产业规模超过两万亿美元，占美国家庭整体净资产的三分之一以上，是美国经济的一个重要支柱。正因如此，美国房地产市场的潮涨潮落对美国经济的影响举足轻重。如果房地产泡沫破裂，美国经济可能陷入衰退。

摩根士丹利首席经济学家罗奇分析称，房市泡沫破裂可能会使美国GDP增长率下降2%以上，其中建筑业收缩的影响为1.5%，财富效应逆转的影响为0.%。然而，泡沫破裂的总体影响恐怕不止于此。建筑业下滑会通过乘数效应影响相关行业的就业，从而使局面雪上加霜。当然，美国经济过去三年间的年均增长率高达3.2%，即使降低2%，也未必会陷入衰退，但这足以在金融市场上引发对于经济衰退的忧虑。

可能波及全球中国更易着凉

　　五年半之前，美国股市泡沫破裂，随后的六个月之内，美国经济陷入小幅衰退，全球经济很快步其后尘。而今，美国房市泡沫正在破裂，其影响程度可能不亚于当年。对于严重依赖房地产投资拉动增长的中国经济来说，尤其需要警惕。

　　首先，在外贸方面，美国房地产下跌、工资上涨放缓将可能引致消费降温，这对中国出口商来说不是件好事。虽然欧洲、日本等其它国家的经济依然趋强，但部分产能仍将不得不寻找国内的出路，这就会给物价带来压力。

　　其次，在货币政策上，可能会进入一段比较困难的时期。过去一段时间以来，人民币一直小幅升值，而升值幅度则与美中两国的利差相若，与此同时，利率也有一定浮动空间。但在美国经济放缓、加息停止以后，中国利率和汇率上升的空间也基本被封死。

　　在此情况下，由于美国经济放缓，要求人民币汇率继续升值的压力必然相应加大，但是中国出口放缓又会要求升值速度减缓。这样，汇率又将成为最棘手的问题。

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