土地使用权房产税筹划要点（2）--财税律师网

土地使用权房产税筹划要点（2）

来源：作者：日期：07-02-08

某公司有一闲置土地用于出租，账面价值为64万元，每年获得租金收入10万元。出租无形资产应该按5％的税率缴纳营业税0. 5万元，同时缴纳城市维护建设税和教育费附加0.05万元，并按财产租赁合同征收千分之一的印花税0.01万元。那么每年缴纳企业所得税前的租金收入为9.44万元，缴纳企业所得税后的净收入为6.32万元。

如果公司将该土地对外投资，按规定以土地使用权投资入股，参与被投资方利润分配、共担风险的行为，免征营业税。假定该公司投资分回的利润不存在补税问题，那么从表面看，公司只要预计每年的投资收益大于6.32万元时，就可选择投资入股，而不出租，但事实上并不这么简单。原因在于：

首先，出租的土地每年可以在出租方企业所得税前摊销，而对外投资的土地只能在被投资方摊销，因而选择投资则每年要多支出企业所得税。

其次，企业以土地使用权对外投资时，涉及的所得税问题有两方面。第一，属于转让土地使用权，要就所得缴纳企业所得税。假设土地投资时双方协议作价74万元，则该公司获得的转让收益为10万元，需缴纳企业所得税3.3万元。第二，公司将该项投资收回、转让或清算处置时，同样需要对所得缴纳企业所得税。如果公司再考虑到投资的风险因素，那么预计的年投资收益稍稍大于6.32万元时就选择投资，是不明智的。只有充分考虑上述因素后才能作出最后的决策。

此外，相关税法对土地使用权的一些特殊经营行为也给予了一些政策倾斜，如将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产、将农业土地出租给农业生产者用于农业生产的，免征营业税等等。综上所述，利用土地使用权进行税收筹划是很必要的。纳税人应该充分利用有关政策，指导自己合理使用土地，选择最佳方案以获取最大的税后净收益。

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