土地增值税的纳税筹划--财税律师网

土地增值税的纳税筹划

来源：作者：日期：07-02-08

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税按照增值额超过扣除项目的比率，采取“超率累进税率”形式。为了体现对建筑普通标准住宅、国家征用收回的房地产、个人转让房地产等转让形式的照顾，对这些项目制定了相应的减免税政策。
1．利用土地增值税的起征点进行的纳税筹划
所谓“土地增值税的起征点”，即根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。按照这一原则，纳税人建造住宅出售的，应考虑增值额增加带来的收益和放养起征点的优惠而增加的税收负担问的关系，避免增值率稍高于起征点而导致的得不偿失。
2．充分加计允许扣除项目进行的纳税筹划
（l）充分计列利息费用及其他费用支出
现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除。同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和（以下简称“合计数”）的5％计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供
金融机构证明的，可按上述“合计数”的10％计算扣除包括利息在内的全部费用支出。
在实际操作中，以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5％（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否
则，应选用后一种方法，按“合计数”的10％扣除全部费用。
（2）充分利用对房地产开发企业的附加扣除实施纳税筹划
《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为、因此，当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的纳税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。比如，通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除业务招待费（或交际应酬费）时适用较高的扣除率，进而实现企业所得税（或外商投资企业和外国企业所得税）的纳税筹划。
3.对个人转让房地产进行的纳税筹划
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予缴纳土地增值税；居住满三年而未满五年的，减半缴纳土地增值税。因此，当个人转让其自用住房时，应考虑以上因素，实现个人的纳税筹划。
在实际操作中，土地增值税以有关转让房地产合同的签订日期为其纳税义务发生时间。当个人纳税人欲通过居住的时间期限实现土地增值税的纳税筹划时，也应以签订有关转让合同的签订日期作为其居住的截止日期。

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