房地产开发中利息费用的筹划--财税律师网

房地产开发中利息费用的筹划

来源：作者：日期：07-02-08

某房地产开发商为了缓解建设资金不足的局面，对所开发房产采用预售的方式进行，同时承诺按照年利率6%支付给购房者利息。计息期间是从收取预收款的当天至房产建成交付使用的当天。房屋开发周期预计为10个月。预收比例为房产总价值的50%。房地产的总销售价为2亿元人民币。2003年3月1日，房屋开使预售，收取预售销售额1亿元人民币。那么，按照约定，开发商需要支付给购房者的利息是：

1亿元×6%×（10÷12）=500万元

但在2004年进行的税收检查中，税务机务对该公司进行了处罚，原因是在向购房者支付利息时没有履行扣缴个人所得税的义务，而且支付的利息大于按同期银行贷款利率（同期利率为5%），其超过部分不得在税前扣除。因此，开发商应当补缴个人所得税为：

500万元÷（1－20%）×20%=125万元

应当补缴企业所得税为：

1亿元×（6%－5%）×（10÷12）×33%=27.5万元

此外，还要补缴相应的滞纳金和罚款。

但是，如果开发商在事先筹划一下，就可以免除这些麻烦。方法如下：对收取的预收款不支付利息，直接将房屋销售价减少500万元，即：仍然收取1亿元的预收款，但在最后房屋交付使用时再收取9500万元即可，而不再是先收取1亿元的房屋余款，再另外支付给购房者500万元的利息。这样即可以回避掉购房者的个人所得税，也不再存在超额利息调增企业所得税的问题。

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