“烂尾楼”筹划的四种思路--财税律师网

“烂尾楼”筹划的四种思路

来源：作者：日期：07-02-08

北京市某著名的房产开发公司的子公司甲公司，在2002年2月于CBD中心区的边缘地带投资5000万元兴建了一座商业大厦。在外部工程已经完工，进入内部装修的时候，企业的资金供应方面出现问题。如果要将工程全部完工，还需要再追加投资额1500万元，由于资金迟迟未能到位，工程被迫停工，而且一停就是近三年之久。由于甲公司的投资款中有2800万元是从工商银行的贷款，因为无力还款，工商银行要求甲公司用“烂尾楼”抵债，作价3000万元。

2004年底，甲公司接到控股公司的通知，认为建商业大厦已经没有投资价值，要求企业对建设过半的商业大厦及时进行处理。截至2004年末，该项工程账面已经发生相关建筑安装工程成本共计3000万元。为了知道此未完工闲置的建筑——“烂尾楼”的价值，甲公司请专业评估公司对该“烂尾楼”进行了评估，评估价值为2800万元。丙公司为一家投资公司，由于看重该楼所处的地段，愿以3500万元的价格购买该大厦。

乙公司为一家知名跨国企业，也相中了这个楼盘，愿意与甲公司合作，还清贷款，完成后续工程，共同将大厦建成一座大型娱乐城，甲公司以“烂尾楼”进行出资，甲乙公司占娱乐城的股权比例为55∶45，大厦作价3500万元。

面对众多的方案，甲公司不知道哪种方案能让利益最大化。为了用最佳的方式处理“烂尾楼”，甲公司请税务专家进行了筹划，专家给出了四个筹划方案（该企业实用税率为企业所得税33%，城建税7%，教育费附加3%；假设不考虑利息费用），以下对这四种方案进行分析：

方案一：将“烂尾楼”以3500万元的价格出售给丙公司。

将“烂尾楼”作价3500万元出售给丙公司，甲公司应缴纳税收为：（1）营业税为175万元（3500×5%）；（2）城建税及教育费附加为17.5万元[175×（3%+7%）];（3）由于甲公司所从事的房地产开发不是税法所规定的普通标准住宅建设，所以不享受“增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税”的规定，而应按“增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%”的规定计算缴纳，根据土地增增值税《实施细则》第七条规定：“对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计２０％扣除。”则成本扣除总额为3792.5万元 [（3000）×（1+20%）+175+17.5] ,由于没有增值，无需缴纳增值税;（4）公司转让“烂尾楼”取得的转让收益，应按规定计算缴纳企业所得税101.48万元[（3500－3000－175－17.5）×33%]。
根据方案一，甲公司在处理“烂尾楼”过程中，合计需缴纳各项税金为293.98万元，公司取得转让净收益为206.02万元（3500－3000－293.98）。

方案二:将“烂尾楼”以3000万的作价抵偿工商银行的所欠债务。

甲公司以公允价格3000万元抵偿工商银行债务，实际上就是将该“烂尾楼”以3000万元的作价转让给工商银行，则甲公司应缴纳的各项税收如下：（1）营业税为150万元（3000×5%）；（2）城建税及教育费附加为15万元[150×（3%+7%）]。

由于甲公司土地开发成本为3000万元，而转让价格也为3000万元，没有产生土地增值，不存在缴纳土地增值税问题。此外，如果企业转让不动产取得转让收益，应缴纳企业所得税，但本例的转让净收益为－165万元（3000－3000－150－15），所以也不存在缴纳企业所得税的问题。

根据方案二，甲公司处理“烂尾楼”需缴纳各项税金合计165万元，实际亏损165万元。

方案三：将“烂尾楼”以3500万元的价格作股份，与乙公司共同投资兴建娱乐城。

甲公司将“烂尾楼”按市场价格3500万元折合成55%的股权，与乙公司共同投资开办娱乐城。根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴纳营业税。”《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）中也规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”所以甲公司在以“烂尾楼”作价出资与乙公司合作组建娱乐城，不用缴纳产权变更环节的营业税、土地增值税以及城建税和教育费附加等。但是，按照《企业所得税条例》及《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）第三条的规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。甲公司在此环节应计算缴纳企业所得税为165万元[（3500－3000）×33%]。

根据方案三，甲公司处理“烂尾楼”需缴纳企业所得税165万元，甲公司取得转让净收益335万元。
方案四：以“烂尾楼”的资产注册一家公司丁，然后将丁公司以3500万元的价格整体出售。

甲公司可以将“烂尾楼”作为认缴注册资本的出资资产，注册丁公司，丁公司成立后，再将丁公司整体出售给丙公司。《国家税务总局关于转让企业产权不征收营业税问题的批复》（国税函[2002]165号）明确：“转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。”因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应缴纳营业税。所以，甲公司不需缴纳营业税。同时按照财税[1995]48号通知第一条的规定，也不需要缴纳土地增值税。

但是，根据国税发[2000]118号通知第四条第一款的规定，企业整体资产转让原则上应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

根据方案四，甲公司需要规定计算缴纳企业所得税165万元[（3500－3000）×33%]，甲公司取得转让净收益335万元。

比较以上四种方案，方式不同造成税负不同，进而造成净收益差异巨大。方案三和方案四税负最低且净收益最大，如果不考虑其他方面，当选择方案三或方案四。甲公司应综合各种因素在二者之间进行选择。

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