企业处置不动产的税收筹划--财税律师网

企业处置不动产的税收筹划

来源：作者：日期：07-02-08

基本情况生产企业A有限责任公司，实行工效挂钩的工资制度，因历史的原因有大量的工资结余，经A公司股东代表大会决定：由A公司与A公司职工持股会（A职工持股会是结余的工资所有者）共同成立B实业开发公司。B公司绝对控股C股份公司、D物业公司、E置业公司。B实业开发公司除用自建房屋做抵押向工商银行借款2800万元（向工行贷款时的评估价为4000万元，房屋资产的入账价值为3000万元、已提折旧300万元）和E置业公司应付账款600万元外无其他欠款。由于B公司有向A公司提供后勤保障的职能，B公司不能把向工商银行抵押的房屋对外出售来清偿债务，只能出售给E置业公司。
筹划目的在不增加E公司注册资本的情况下，使E公司取得B公司房屋的所有权，B公司偿还其银行债务，尽量少交税或不交税。
筹划方案方案一：B实业开发公司征得工商银行同意，直接以市场价值3300万元，出售给E公司，办理相关过户手续。
方案二：B实业开发公司以房屋作价3400万元投资入股与E公司成立H有限责任公司，半年以后，B公司将拥有H公司的股份全部转让给E公司，此时E公司只有一个股东不符合有限责任公司的条件，其全部资产应并入E公司，注销其H公司。
方案三：B实业开发公司成立分公司F，同时将抵押的房屋净值2700万元及对外债务3400万元划拨给F分公司，经营半年以后，B企业采取让产分股式分立即把F分公司（经评估净资产为零，资产总额3400万元负债总额3400万元。）转让给E公司，因F公司的净资产为零，B公司原股东A公司与A公司职工持股会拥有E公司的股份也为零，也就是说E公司以承担债务的方式实现对F公司吸收合并。
税负分析在三个方案中，B企业的不动产无论是出售、投资入股或股权转让，其应纳所得税额几乎相同，本案不予考虑，另外城市维护建设税和教育费附加也不予考虑。
方案一：
1、销售不动产营业税=3300×5%=165万元
2、土地增值税
该房屋的评估价格=4000×75%=3000万元
允许扣除的税金=165万元
扣除项目金额合计=3000+165=3165万元
增值额=3300-3165=135万元
增值率=135/3165=4.3%
应纳土地增值税额=135×30%=40.5万元
3、承受方的契税=3400×4%=１３６万元
方案二：
1、以不动产投资入股营业税。按照财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。
2、土地增值税。按照规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
3、承受方的契税=3400×4%=13６万元
方案三：
１、以不动产投资入股，并转让股权营业税。按照规定，股权转让不征收营业税。
２、土地增值税。按照规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
３、承受方的契税。按照财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）规定，两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
结论
方案一：对B、E企业而言应交营业税和土地增值税和契税３４1.5万元；
方案二：对B、E企业而言不交营业税和土地增值税而应交契税13６万元；
方案三：对B、E企业而言既不交营业税也不交契税。

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