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| 正确核算房产原值 节约房产税支出 |
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| 来源：不详 作者：佚名 日期：06-10-28 |
房产往往占企业固定资产的很大比例，数额较大，因此，合理核算房产、对房产
税进行筹划有重要意义。根据《房产税暂行条例》的规定，企业自用房产依照房产原
值一次减除10％-30％后的余值按1．2％的税率计算缴纳，由此可见筹划房产税的关键
在于正确核算房产原值。
要正确计算房产原值，必须明确房产的概念和范围。我国税法规定“房产是以房
屋形态表现的财产”。这就是说房产就是指房屋，而且包括与房屋不可分割的各种附
属设备或一般不单独计算价值的配套设施，例如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设
备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；
电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，
税法同时规定“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视并或三通
管算起，电灯网、照明线从进线盒连接管算起”。这就为房产核算作出了明确的规定。
因此企业在建设房屋工程时，必须明确区分属于房产的附属设备、配套设施和不属于
房产的附属设备、配套设施的价值，并在会计账簿中分别记录。此外，企业使用的中
央空调，如何入账很关键。有时房产原值包括在中央空调设备中；但如果中央空调设
备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。
关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。因此，企
业应独立核算中央空调设备，以减少企业的税收负担。
关于房产范围的另一个主要问题是土地使用权是否计入房产原值?由于《房产税
暂行条例》是国务院于1986年颁布的，当时还不存在土地使用权的问题，因此也没有
明确规定。以后税法也没有作出明确的规定，各地地税机关执行的标准也参差不齐。
但是，根据税法规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’
科目中记载的房屋原价。”也就是说，土地使用权是否计入房产原值可以按会计制度
的规定处理。最早对这个问题作出规定的是《外商投资企业会计制度》，该制度规定
单独设立“场地使用权”科目核算投资者投入和购入的土地使用权。《国有建设单位
会计制度补充规定》和《企业基建业务有关会计处理办法》也规定：征地费，指通过
划拨方式取得土地而支付的地上附着物和青苗补偿费、安置补偿费以及发生的土地复
垦费等。不包括支付的土地使用权出让金。 《企业会计制度》规定土地使用权属于
无形资产；因此，会计制度一直是单独核算土地使用权，不并入[1] [2] 下一页
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