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| 房地产开发可分两步走 |
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| 来源： 作者： 日期：07-02-08 |
从事房地产开发的纳税人直接和间接负担的税收主要有销售不动产营业税、土地增值税、建筑安装营业税、转让无形资产（土地使用权）营业税等等，其总体税收负担相对较重。如果纳税人进行合理的筹划，有可能使税收负担大幅度降低。下面，我们分两种情况介绍。
建筑公司
大华建筑公司同意某债务人以土地使用权抵偿100万元债务，取得一块土地。2003年4月，大华建筑公司在这块土地上建造10幢别墅，并以每幢30万元的价格销售出去，取得销售收入300万元。10幢别墅的建筑安装成本为120万元，土地增值税扣除项目金额为220万元。其应缴的各项税费金计算如下（成本利润率为10％，城建税适用税率为7％）：
根据国税发[1993]25号文件的规定，大华公司自建房屋在销售时应纳建筑安装营业税＝120×（1＋10％）÷（1－3％）×3％＝4.08（万元）
应纳销售不动产营业税＝300×5％＝15（万元）
应纳土地增值税＝（300－220）×30％＝24（万元）
[增值率＝（300－220）÷220×100％＝36％，土地增值税适用税率为30％。]
应缴城建税、教育费附加＝（15＋4.08）×（7％＋3％）＝1.91（万元）
大华公司合计应纳4.08＋15＋24＋1.91＝44.99（万元）的税费。
其实，大华公司可以分两步进行筹划：第一步，在建房前，先确定10户购房人，将土地以每户10万元的价格销售给购房人，可得销售收入100万元；第二步，以每户20万元的价格与10户购房人分别签订建房合同，房屋建成后可得建筑安装收入200万元。筹划前后，大华公司的收入、开发成本、费用以及购房人的支出是基本相同的，而税收负担却发生了巨大的变化：
财税[2003]16号文件规定，从2003年1月1日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，大华公司将土地以100万元的价格转让给购房人，不用缴纳转让无形资产营业税；
转让土地未增值，大华公司不需要缴纳土地增值税；
而且，大华公司可以不再负担销售不动产营业税。
其应纳建筑安装营业税＝200×3％＝6（万元）
应缴纳城建税、教育费附加＝6×（7％＋3％）＝0.6（万元）
税收筹划后，大华公司的应纳税额为6.6万元，比筹划前减少了38.39万元，降幅达85％。
房地产公司
如果房地产开发公司从事上述类似业务，可以选择两种筹划方案：第一种方案是先将土地使用权以合理的价格销售给与之有关联关系的建筑公司，然后由建筑公司按上述筹划方案进行操作；第二种方案是房地产开发企业直接将土地使用权销售给购房户，然后与购房户签订代理建房合同，取得代理收入。
需要提醒的是，如果房地产开发公司选择第二种方案，根据代理业的有关规定，必须同时满足以下三个条件：一是委托建房人必须能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书；二是房地产开发公司不得垫付房屋建设资金；三是必须将建筑安装企业开具的建筑安装发票原票转交给委托方，只向委托方收取手续费。如果同时具备了上述三个条件，房地产开发公司实际取得的手续费收入按“服务业—代理业”税目计征营业税；否则，仍应全额按“销售不动产”计征营业税。
但是，上述筹划方案也有一定的局限性：在房产开发前，必须事先寻找购房人；土地使用权必须能够分解销售给购房人；办理土地使用权转让需要缴纳一定的费用；同时，增加了运营环节后，将会产生一些难以预知的不利因素。纳税人在进行具体筹划时，要通盘考虑。
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