房产销售转为委托建房如何筹划--财税律师网

房产销售转为委托建房如何筹划

来源：作者：日期：07-02-08

从事房地产开发的纳税人直接和间接负担的税收主要有销售不动产营业税、土地增值税、建筑安装营业税、转让土地使用权营业税等，其总体税负相对较重。如果纳税人将房地产开发业务合理转化为委托建房行为，则可以使税负大幅度降低。因为委托建房不涉及房产、地产的产权转移问题，其委托建房手续费收入是劳务性的，不涉及土地增值税、不动产转让环节营业税等，只须按“服务业——代理业”税目缴纳5%的营业税。

例如，A建筑公司同意某债务人以土地使用权抵偿200万元债务，取得一块土地。2004年5月，A建筑公司在这块土地上建造10幢别墅，并以每幢60万元的价格销售出去，取得销售收入600万元。10幢别墅的建筑安装成本为240万元，土地增值税扣除项目金额为440万元。则A公司应缴纳的各项税费计算如下（成本利润率为10%，城建税适用税率为7%）：

销售房产时应纳建筑安装营业税=240×（1+10%）÷（1－3%）×3%=8.16（万元）

应纳销售不动产营业税=600×5%=30（万元）

增值率=（600－440）÷440×100%=36%，则土地增值税适用税率为30%，应纳土地增值税=（600－440）×30%=48（万元）

应缴城建税、教育费附加=（30+8.16）×（7%+3%）=3.82（万元）

A公司纳税总额=8.16+30+48+3.82=89.98（万元）

如果A公司进行合理筹划，使房产销售转化为委托建房行为，则可以实现显著的节税。具体操作如下：A公司在建房前，先确定10户购房人，将土地以每户20万元的价格销售给购房人，可得销售收入200万元；然后，以每户40万元的价格与10户购房人分别签订委托建房合同，房屋建成后可得建筑安装收入400万元。

筹划前后，A公司的收入、开发成本、费用以及购房人的支出是基本相同的，而税负却发生了巨大的变化。财税[2003]16号文件规定，从2003年1月1日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置成本后的余额作为营业额。因此，A公司将土地以200万元的价格转让给购房人，不须缴纳转让无形资产营业税；转让土地未增值，A公司不需要缴纳土地增值税，也不再负担销售不动产营业税。

应纳建筑安装营业税=400×3%=12（万元）

应缴纳城建税、教育费附加=12×（7%+3%）=1.2（万元）

A公司筹划后纳税总额=12+1.2=13.2（万元），比筹划前减少76.78万元。

如果房地产企业没有建筑资质，而由其他建筑公司施工时，委托建房必须同时具备四个条件：

（1）委托建房单位须提供自有土地使用权证书或以自己名义办理土地征用手续，还须取得相关的建设项目批准手续和基建计划；

（2）房地产开发企业不得垫付房屋建设资金；

（3）房地产企业必须将建筑施工企业开具的建筑业发票转交给委托建房单位；

（4）房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。

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