税收特殊问题处理：土地增值税暂行条例第六条中"计算增值额的扣除项目"的含义问题--财税律师网

税收特殊问题处理：土地增值税暂行条例第六条中"计算增值额的扣除项目"的含义问题

来源：本站原创作者：本网日期：07-02-08

土地增值税第六条规定的计算增值额的扣除项目包括以下几项：
１．取得土地使用权所支付的金额。具体包括纳税人为取得土地使用权而支付的地价款额和按国家统一规定缴纳的有关费用。地价款包括：
(１)按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，为纳税人所支付的土地出让金；
(２)以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权而补缴的土地出让金；
(３)以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。
有关费用包括纳税人在办理取得土地使用权的手续中，按国家统一规定交纳的有关费用。
２．开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发) 的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发问接费用等。土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、”三通一平”等支出。建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发问接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
３．开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和开发土地的成本费用之和的百分之五以内计算扣除。对凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，其费用按取得土地使用权所支付的
金额和开发土地的成本费用之和的百分之十以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
４．旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。这样规定主要是考虑到社会物价上涨因素，即所谓通货膨胀因素。旧房及建筑物的转让收入中包含了物价上涨部分，如果按建造时的价格作为扣除项目，等于对因物价上涨而来的收入也征了土地增值税，因而必须采用重新评估的价格，这样比较合理。上述”成新度折扣率”是指按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。例如，一栋建筑物，原始造价是１００万元，按转让时的建造成本计算，需花费２００万元，该建筑物有七成新，则该建筑物的评估价格为１４０万元(２００×７０％)。
５．与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花费。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
６．根据土地增值税暂行条例第六条第(五)项的规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本费用之和加计２０％扣除。为什么要加计２０％扣除?主要因为：一是体现国家鼓励进行正常的房地产开发政策，打击炒买炒卖房地产的行为。对正常的房地产开发和炒买炒卖房地产实行区别对待的原则，对后者不允许加计扣除。二是与企业所得税有所区别，体现土地增值税的立法原则。企业所得税是以一定时期内企业取得的全部所得为课税对象，没有比例扣除的规定。三是考虑到物价上涨的因素。具体的扣除方法是，将取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本相加，然后乘以２０％。
例如，某房地产公司转让一栋房屋，按土地增值税暂行条例规定扣除项目有下列几项：
(１)取得土地使用权所支付的金额２００万元；
(２)实际支出的房地产开发成本５００万元；
(３)按土地增值税暂行条例实施细则规定计算的房地产开发费用１２０万元；
(４)与转让房地产有关的税金６５万元。
则加计扣除数为： (２００万元十５００万元)×２０％＝１４０万元。则扣除项目金额合计为２００万元十５００万元十１２０万元十６５万元十１４０万元＝１０２５万元。

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