只租不售长期持有打包上市 商地项目资本运作

　  上海等一线城市甲级办公楼租金的不断攀升、CBD商业地产价值的提高，以及工业物流用地的趋热，带来了商业地产的空前繁荣。面对大量商业地产的开发，不少开发商已经开始借助REITs、CMBS或是整体海外上市的方式快速融资。大量商业地产的资金需求，促使商业地产进入资本化运作时代。

　　REITs即：房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts)。是一种以发行信托基金的方式募集资金，由专业投资机构负责进行房地产投资，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种基金信托产品。REITs的收益主要来自房地产的租赁与销售，至少净收入的90%必须以红利的方式分配给基金持有者。

　　近期成功采用REITs融资的，以香港领汇和新加坡凯德置地为代表。香港领汇将政府名下资产打包，成功在香港上市；凯德置地则将在中国内地收购的商用物业打包，成功在新加坡发行了REITs。还有相当多的来自亚洲、欧洲、中东、美国和澳大利亚等地的国际金融机构投资者，在海外市场购买“中国概念”的REITs，参与中国一二线城市的房产项目的投资。

　　“中国概念”地产基金的普遍看好，也促使一些在国内的大型地产集团加速其商业地产资本化的进程。如在香港上市的上海置业，其拟分拆中国新城镇发展公司(CNTD)上市的消息正逐步明朗，据上置集团相关人士透露，可能将整合包括上海宝山美兰湖、沈阳华府天地等大型项目的商业部分，在新加坡发行REITs。同样，上海本地拥有众多商业楼宇的一老牌房企，也开始着手研究发行REITs的可行性。另外，大型房产集团保利、万科等房地产企业在成功上市之后，也都纷纷看中了房地产投资信托基金。

　　高盛集团在近日发布的报告称：亚洲未来一年内可能新发行15只REITs，这些基金将主要来自公开产业投资信托以及中国、印度等地的大型开发商和私募基金。业内人士分析：对于房地产开发商或不动产持有人，REITs开辟了一条新的融资渠道，为其提供了将所持有的相关不动产套现的新途径；同时提高了大宗房地产交易市场的流动性；有助于房地产开发商、投资者优化资本结构、降低债务、增强资产的流动性和提高股本回报率，且有利于分散房地产市场融资风险，亦为中小投资者提供了参与房地产投资的机会。

　　值得注意的是，资产资本化并非REITs一条路。国际上，房地产证券化市场产品丰富，包括REITs、CMBS(商业抵押担保证券)、MBS(住房抵押贷款支撑的证券化)等。去年9月，大连万达已宣布携手澳大利亚麦格理银行发行1.45亿美元，约为11.6亿元人民币的系列CMBS。成为了中国内地首笔商业地产资产证券化项目，也被称为中国第一CMBS。

　　资料显示，从上世纪90年代起，资产证券化在国际金融市场上方兴未艾。而今，不少具有混业经营和管理优势的国外商业银行、投资银行通过多样化的金融产品，逐步加大对国内房地产市场的资金投入，并具有较强的竞争优势。近年来，汇丰银行、麦格理银行、摩根士丹利、美林集团、荷兰国际集团、新加坡凯德置地、高盛等诸多外资机构已深度介入国内房地产市场，同时众多全球知名投资基金公司也先后宣布将增加在中国房地产市场的投资。对此，国内一些商业银行也开始积极研究发行REITs的可能性。可以预见，诸如REITs等资产资本化的模式，将可能成为中国未来房地产行业的发展方向之一。(房地产时报2007年7月16日)(www.trustlaws.net)

新加坡腾飞豪掷125亿 外资吞食中国工业地产

　　几乎每个人都知道，著名的苏州工业园区有一半的“新加坡血统”，但园区投资主力新加坡腾飞集团(Ascendas Group)的名字，一般人还是会有些陌生。

　　7月5日，腾飞集团再出大手笔，与杭州市政府签约，投资35亿元兴建“新加坡杭州科技园”。这也是迄今为止外资在中国单笔投资额最大的工业地产项目。“腾飞坚定看好中国市场，已涉足中国十个城市。”出席签约仪式的腾飞(中国)总裁郑永吉说。

　　腾飞集团是新加坡贸工部下属全资子公司，在全球拥有1300多个客户，主要业务是科技园、工业园(制造、物流和分销中心)、产业园、高科技设施及写字楼、商场物业的开发、管理和营销。苏州工业园区是该集团在中国投资的第一个项目。

　　刚刚签约的新加坡杭州科技园区，位于杭州经济技术开发区内，规划用地面积43公顷(约650亩)，建筑面积超过75万平方米。腾飞集团持有80%股份，杭州经济技术开发区管委会持股20%。

　　郑永吉称，整个项目将在5-8年后完工，预计吸引入园企业300-500家，可容纳3万到5万名员工，销售收入力争突破400亿元以上。加强与成熟跨国企业合作，提升其经济影响力，是园区开发的长远目标之一。

　　2006年建设部曾发布规定，自当年8月1日起，所有工业用地出让都要进行“招拍挂”，不得再协议转让。对很多工业地产开发商来说，这都是一个不小的冲击。但腾飞并没有停下其迅猛的投资步伐。去年9月，它一举收购了“江苏软件园创造中心”的五幢大楼，命名为南京腾飞创造中心(A scendas i Hub)。10月份又斥资13亿元收购上海黄埔区海洋大厦。据悉，未来5年内，腾飞计划再在中国增加投资25亿新元(信托法律网-提示:合125亿元人民币)。

　　腾飞持续加大在中国的工业地产投资，主要资金渠道之一，是一只新近发起的房地产私募资金。“这只基金在境外成立，募集规模约3亿新加坡元(约合人民币15亿元)，下个月会正式推出。”郑永吉透露。

　　早在2005年，腾飞已推出一只IT园区信托基金，用于集团在印度班加罗尔国际科技园和“The V”的两个工业地产投资项目。

　　在不久前的一次演讲中，郑永吉曾表示，目前新加坡20%的私募基金用于工业地产投资，而欧美国家这一比例普遍不超过10%。他同时声称，在许多成熟市场中，工业房地产投资更倾向采用房地产投资信托操作模式，而新加坡企业在工业、商务空间房地产投资信托方面的成功经验，已得到国际机构及个人投资者的肯定。

　　郑相信，房地产投资信托可使中国地产业发展获益匪浅，但也面临许多挑战，目前条件下，工业房地产可以考虑境外发行投资信托产品，以解决融资难题。

　　事实上，除腾飞外，已陆续有更多境外工业地产基金投资中国市场。如2005年8月，一个名为盛阳地产基金(SunChina Real Estate Investment Management Co., Ltd.)声称与欧洲某工业地产巨头结为战略合作伙伴，并签署协议共同成立UREF联合地产基金，用于中国内地工业地产投资。根据协议，该基金前期启动资本不低于3.5亿美元，并在两年内达到6亿美元规模。

　　与腾飞等钟情工业园区开发有所不同的是，世界知名工业地产开发商普洛斯(prologis)在中国则倾全力兴建物流仓储物业。自2003年4月进入中国以来，普洛斯业务遍及沿海及内陆18个城市，开发并管理39个物流园共计近70万平方米物业。

　　外资觊觎中国工业地产的根本原因，还是其较高的投资回报率。“一般商业物业年回报率在6%-8%，工业地产则为8%-12%、最高可达15%，”仲量联行助理董事单维其称，“但它也要求开发者资金实力雄厚，因为工业地产开发讲究规模效应。” (中国经营报;2007年7月16日)