一、出售结构之关键

   第一步：由债权创设人将抵押贷款债权的资产出售给中介机构；

   第二步：由中介机构将受让的上述债权资产整合后，发行不动产抵押担保证券；

   第三步：转售给广大投资者。

   评价：此结构不是真正意义上的证券化，而是一种债权流动化的方式。其优势在于，抵押贷款债权的真实出售使得该资产从债权创设人的资产负债表中实现“剥离”。因此，一方面，投资者不得再向债权创设人主张追索权；另一方面，投资者也无权要求债权创设人担保给付证券的本金和利息。这种债权流动化的设计在很大程度上实现了“风险隔离”和低成本融资。(/www.trustlaws.net编辑)

二、担保负债结构之关键

    第一步，债权创设人将抵押贷款债权设立质权；

    第二步，债权创设人向中介机构借款；

    第三步，中介机构取得附带质权（担保）的新债权；

    第四步，中介机构就新债权发行证券；

    第五步，出售给广大投资者以募集资金。

    评价：这种“担保（质权）+ 负债（借款）”的证券化设计，没有实现将抵押贷款债权从债权创设人的资产负债表中予以“剥离”，毕竟这只是担保型借款而非真实出售，并且投资者仍享有追索权。但是，如果中介机构与债权创设人之间具有母子公司关系或者其他关联关系，则仍可通过此种担保负债的证券化设计，低成本地实现证券融资目的。(信托法律网编辑)

三、信托结构之关键

    第一步：债权创设人以抵押贷款债权为（信托的）财产设立自益信托，转移抵押贷款债权给受托人（例如中介机构）；

    第二步：中介机构作为受托人，遵照委托人（债权创设人）的指示（即信托目的），管理或处分信托财产（抵押贷款债权）；

    第三步：中介机构（受托人）为受益人（债权创设人，也是委托人）谋取最大化的利益；

    第四步，中介机构（受托人）以信托财产（抵押贷款债权）为基础发行受益证券；

    第五步，出售给广大投资者以募集资金。

    评价：这种证券化的设计充分彰显了信托的优势，一方面，实现了将抵押贷款债权从债权创设人（委托人）的资产负债表中予以“剥离”的目的；另一方面，作为信托财产的抵押贷款债权实现了高度“独立”——除了独立于债权创设人（委托人）的财产，还独立于中介机构（受托人）的自有财产，真正实现了“破产隔离”。另外，通过受益证券向投资者募集资金，抵押贷款债权的风险和收益也转移给了广大投资者。